Nemovitost se prodá rychle a bezpečně, když začnete přípravou

Rodina Kopeckých bydlí v bytě 2+kk a čeká druhé dítě. Chtějí větší bydlení a nejdřív musí prodat to stávající. Nejčastější chyba v takové situaci je spěch: vyvěsit inzerát, přijmout první nabídku a podepsat, co kupující přinese. Rychlost přitom nezávisí na spěchu, ale na přípravě. Příklad Kopeckých ukazuje, co vyřídit předem, jak vést prohlídky a jak zajistit, aby se peníze a nemovitost vyměnily bezpečně. Text je obecný, u konkrétní smlouvy se obraťte na právníka.

Realistická cena je základ

Kopečtí si najdou nabídky podobných bytů ve své čtvrti, porovnají stav, podlaží a velikost a nechají si zpracovat odborný odhad. Příliš vysoká cena odrazuje zájemce, a nemovitost se pak zbytečně dlouho inzeruje, což u kupujících vyvolává podezření, že má nějakou vadu. Příliš nízká cena přinese rychlý prodej, ale za cenu ztráty. Na ceně se obvykle dá dohodnout, takže počítejte s mírnou rezervou na jednání. Rozhodnutí o ceně udělejte po vychladnutí emocí, ne podle toho, kolik potřebujete na novou koupi. Zeptejte se také správce domu na plánované opravy a investice, které kupující ocení a které mohou cenu podpořit.

Podklady připravte předem

Kdo má dokumenty hotové, prodá rychleji. Potřebujete výpis z katastru nemovitostí, doklad o nabytí vlastnictví, energetický průkaz budovy (pro většinu prodejů je povinný, ověřte výjimky), u bytu v družstvu nebo ve společenství vlastníků potvrzení o nedoplatcích a dalších závazcích a případně souhlas manžela, pokud nemovitost patří do společného jmění. Pokud je na nemovitosti zástava, domluvte s bankou postup jejího výmazu. Přidejte plánek, pár fotografií a seznam toho, co zůstane v bytě.

Prohlídky bez stresu

Před prohlídkami Kopečtí odklidí osobní věci, vyvětrají a opraví drobnosti, které budí dojem zanedbanosti, třeba kapající kohoutek nebo odlepenou lištu. Fotografie dělají za denního světla. Prohlídky plánují na krátké bloky, ve chvíli, kdy je dítě na procházce. Zájemcům odpovídají poctivě, protože zamlčené vady se po prodeji vracejí jako spory. Cizí lidé nemají přístup do bytu bez doprovodu a cennosti jsou schované. Prohlídky plánujte v časech, které vyhovují dítěti, a omezte počet lidí v bytě najednou na jednu skupinu.

Rezervace a kupní smlouva

Když se objeví vážný zájemce, domluví se rezervace a poté kupní smlouva. Rezervační smlouva by měla stanovit lhůtu, podmínky a případné vrácení platby. V kupní smlouvě musí být přesně označená nemovitost, cena, způsob úhrady, termín předání a prohlášení o stavu. Smlouvu navrhněte nebo nechte zkontrolovat právníkem, protože drobnost ve formulaci může způsobit velký problém. Nepodepisujte nic, čemu nerozumíte, a nenechte si tlačit termíny. Pokud kupující financuje koupi úvěrem, ptejte se, v jaké fázi schvalování je, protože zamítnutý úvěr může prodej zdržet o týdny.

Bezpečné vypořádání peněz

Největší riziko je moment, kdy jedna strana předá peníze a druhá nemovitost. Řešením je úschova u důvěryhodného subjektu, tedy u advokáta, notáře nebo banky, která uvolní peníze prodávajícímu až po splnění stanovených podmínek, typicky po zápisu vlastnického práva v katastru. Hotovost v kufříku je rizikový způsob. Návrh na vklad do katastru nemovitostí se podává na základě podepsané smlouvy s ověřenými podpisy a poplatek se řídí aktuálními předpisy.

Daně, lhůty a stěhování

Příjem z prodeje může podléhat dani z příjmů, pokud nesplníte podmínky osvobození, které závisí na době vlastnictví, účelu a případném použití peněz. Podmínky se mění, proto je ověřte u finanční správy nebo daňového poradce před podpisem. Také stanovte, kdy se Kopečtí přestěhují, a vyhněte se situaci, kdy prodali a ještě nemají kam jít. S batoletem je lepší mít zajištěné přechodné bydlení než stěhovat v hospodě u rodičů na poslední chvíli. Při předání se sepisuje předávací protokol se stavy měřidel.

Družstevní byt a společenství vlastníků

U bytu ve vlastnictví kupující získá vlastnické právo zápisem do katastru a od společenství vlastníků si vyžádáte potvrzení o stavu plateb a fondu oprav. U družstevního bytu se nepřevádí vlastnictví bytu, ale členská práva a povinnosti v družstvu, a podmínky určují stanovy družstva. Obvykle je nutný souhlas družstva a nový člen musí splnit jeho podmínky. Vždy si zjistěte, zda jsou vyrovnané všechny platby a zda družstvo nemá dluhy zatížené na byt. Rozdíl mezi těmito formami vlastnictví ovlivňuje postup, dokumenty i dobu prodeje, proto se obraťte na právníka ještě před podpisem rezervace.

Časté otázky

Kdy se nemovitost oficiálně změní majitele?

Až zápisem do katastru nemovitostí. Samotný podpis smlouvy nestačí. Právní účinky vkladu se obecně vztahují ke dni podání návrhu, přesné podmínky ověřte u katastrálního úřadu.

Je energetický průkaz povinný?

Pro většinu prodejů ano, existují ale výjimky. Zjistěte aktuální pravidla u odborníka nebo na úřadě před zveřejněním inzerátu.

Proč využívat úschovu?

Chrání obě strany. Kupující nezaplatí bez jistoty, že se stane vlastníkem, a prodávající nepředá nemovitost bez jistoty, že obdrží peníze.

Zdroje

• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Finanční správa ČR
• Česká advokátní komora